Budgetteren voor vastgoed: vijf tips voor je vastgoedbudget

Waarom budgettering belangrijk is voor vastgoedbeheer

Een gebouw kost geld, als eigenaar of beheerder van is het daarom belangrijk om een goed budget op te stellen. Dat is nodig omdat je zo niet voor verrassingen komt te staan. Zorgen dat je genoeg geld hebt om het vastgoed te onderhouden, maar ook om het vastgoed te beheren. Denk bijvoorbeeld aan het vinden van huurders, dagelijkse schoonmaak of het oplossen van problemen. Met een goed vastgoedbudget sta je niet voor verrassingen.

1. Maak een overzicht van alle inkomsten en uitgaven

Breng alle inkomsten en uitgaven in kaart. De inkomsten bevatten onder andere de huurinkomsten, servicekosten, vergoedingen en subsidies. De uitgaven bevatten alle operationele kosten, onderhoudskosten, reparatiekosten, verzekeringen, belastingen en rente. Daarnaast is het verstandig om reserves voor onvoorziene omstandigheden op te nemen.

2. Stel een onderhoudsplanning op

Een groot deel van de uitgaven van het vastgoed zitten in het onderhoud en de verduurzaming van een gebouw. Door de onderhoudsbehoeften in kaart te brengen en te plannen, kunnen onverwachte en dure reparaties worden voorkomen. Zo'n onderhoudsplanning noemen we een Meerjarenonderhoudsplan, ook wel MJOP.  Een goed opgesteld MJOP biedt een overzicht van verschillende aspecten van het vastgoed en geeft inzicht in de planning voor onderhoudsactiviteiten en de te verwachten kosten. Het kostenplaatje noemen we de MJOB (meerjarenonderhoudsbegroting). 

3. Zorg voor huurprijsoptimalisatie

Huurprijsoptimalisatie is een belangrijk aspect van vastgoedbeheer en heeft directe invloed op het rendement. De inkomsten uit verhuur hebben namelijk direct invloed op de waarde van het vastgoed. Kort gezegd, hoe meer huur er gevraagd is, hoe hoger de verkooprijs van een object. Dat noemen we de exit yield. De exit yield geeft investeerders een indicatie van het verwachte rendement bij verkoop. Naast het afstemmen van huurprijzen op markttrends, is het belangrijk voor vastgoedbeheerders om volledig beeld te hebben bij het beoordelen van de impact van huurprijsoptimalisatie op het rendement. Een krachtig instrument dat hiervoor wordt gebruikt, is de Discounted Cash Flow (DCF) -analyse. Daar staat onder andere in wat het effect van de huurprijs is op de uiteindelijke verkoopprijs van een pand.

4. Breng subsidiemogelijkheden in kaart

Subsidiemogelijkheden meenemen in de vastgoedbudgettering kan een aanzienlijke voordeel opleveren voor vastgoedbeheerders. Subsidies kunnen variëren op basis van locatie en type vastgoed. Voor maatschappelijk vastgoed is er bijvoorbeeld de DUMAVA subsidie, of de subsidie stimulering duurzame energie, ook wel SDE++ subsidie. Een duidelijk beeld van het subsidielandschap en welke mogelijkheden er zijn zorgt er voor dat de juiste keuzes gemaakt kunnen worden.

5. Integreer duurzaamheid in vastgoedbudget

Het integreren van duurzaamheid in de vastgoedbeheerstrategie en in het budget geeft niet alleen verbetering voor de CO₂ uitstoot, maar kan ook financiële voordelen opleveren en de waarde van uw vastgoedportefeuille vergroten. Maak bijvoorbeeld van het MJOP een DMJOP. Vaak zie je ook dat groot vastgoedbezitters meedoen met benchmarks zoals GRESB of een BREEAM certificaat willen behalen als bewijs voor de inspanningen. Simpelweg omdat het verduurzamen van het gebouw of de installaties zorgen er voor dat de operationele kosten op lange termijn lager worden en waarde van het gebouw stijgt, of in ieder geval niet daalt.