In gesprek met Annemieke van Doorn
Portaal beheert ruim 50.000 woningen, in Utrecht, Arnhem, Nijmegen, regio Amersfoort en Leiden. Er werken 900 mensen. Annemieke van Doorn is er ruim zes jaar in dienst als innovator en werkt nauw samen met het duurzaamheidsteam. Ze schetst: ‘Wij hebben nu 10.000 woningen op een warmtenet en 40.000 dus niet. Vooral daar moet een oplossing voor komen. We denken in grote getallen. Lokaal maatwerk is qua beheer niet te doen. Maar we zijn niet in de lead. Wij hebben met zeker tien gemeenten te maken, die sterk verschillen in omvang en situatie. Die zullen niet met één (warmte)visie komen. Daarbij: de bron van de warmtenetten is zelden echt groen. Dus ook daar moet iets gebeuren en dat ligt uiteraard ook niet op ons bord.’
Portaal is één van de grootste corporaties, dus er zal wel kennis in huis zijn.
‘We weten waarom verduurzaming nodig is. We zoeken nu uit wat we precies willen. Daarna komt nog de hoe-vraag. Gelukkig hebben we een eigen uitvoeringsorganisatie die onze woningen verbetert. Daar werken zo’n honderd mensen, maar die zijn vrijwel allemaal bouwkundig geschoold. Terwijl de verduurzaming ook om installatietechniek draait. Maar wat betekent dat?’
Adviseurs willen dat vast graag komen uitleggen?
‘Die melden zich constant, met elk hun eigen oplossing. Maar hoe toets je die verhalen? Bovendien: kan je überhaupt wel zo precies weten hoe het moet? We hebben het over zulke grote vraagstukken, daar zijn toch geen pasklare antwoorden op? Is het niet veel meer een zoektocht? Steeds weer blijkt: we moeten zelf over meer kennis beschikken, verder professionaliseren.’
Dat is een breed begrip. Wat is daarbij voor Portaal belangrijk?
‘We gingen op zoek naar een partij die samen met ons aan de slag kon richting visie en strategie, met ook veel operationele kennis. Die ziet wat voor impact een bepaalde keuze heeft op de bewoners. Want verduurzamen lukt alleen als je samen optrekt met de huurders. Zij hebben bij ons een belangrijke rol in projecten, bovendien hanteren wij een vraaggestuurde aanpak. Andere prioriteit: als we iets bouwtechnisch willen doen, kunnen we dat vooraf bekijken vanuit het perspectief van 2050. Dit werkt via bepaalde beslisschema’s. Die wilden we dus ook voor installatietechniek hebben.’
Hoe vind je een partij die dat allemaal kan?
‘Haaks op de normale route. Je begint met focus op de samenwerkingswaarde. Vanuit de overtuiging: als die waarde hoog is, dan kom je vervolgens ook tot de beste kwaliteit en prijs. Laatst las ik hoe ASML partners selecteert en zij blijken dat ook op die manier te doen. Concreet: wij hebben vragen uitgezet bij drie partijen. Op basis van de antwoorden kozen we een bureau. Daarna hebben we pas gevraagd wat ze kosten. Hierbij speelt zeker mee dat ik jarenlang adviseur was. Daardoor weet ik wat echt de kosten zou kunnen opjagen. Niet het tarief van het bureau, maar aan de slag gaan op basis van verkeerde inzichten. Dus je moet gewoon met de meest geschikte partij in zee.’
Wat gaf de doorslag?
‘INNAX had geen pasklare antwoorden op onze grote vraagstukken en zei ook duidelijk: die antwoorden bestaan niet. Dat gaf ons het gevoel: met hen gaan we echt samen op reis. Daarbij, INNAX doet al vanouds aan beheer, heeft veel kennis van exploitatie en communiceert direct met huurders.’
Waar leidde de ‘reis’ naartoe?
‘We zien nu: professionaliseren leidt tot positioneren. Het geeft je een kapstok. Sommige dingen wil je nu, andere pas over jaren. Per onderwerp ga je momentum zien. Er zijn veel vragen behandeld. Bijvoorbeeld: wat zijn goede warmtebronnen? Hoe doe je de opslag? Dan merk je: we moeten toch echt ook op wijk-/gebiedsniveau kijken, want anders krijg je de verduurzaming niet rond. Dat gaat voor ons een heel nieuwe sport worden. We hebben daar geen mensen voor. De komende jaren zullen we dus vooral kijken hoe andere corporaties hiermee omgaan.’
Werd het soms ook concreet of praktisch?
‘We zien bijvoorbeeld scherper: op sommige daken willen we uiteindelijk misschien PVT-panelen leggen. Maar als we die daken nu al vol leggen met gewone PV, dan kan er natuurlijk niks meer bij. Dit is bewustwording, en die moeten we gaan vertalen naar de praktijk. Over sommige zaken hebben we geen nieuwe inzichten gekregen, maar wel een onderbouwing van wat we al dachten. Ook dat kan heel relevant zijn. Neem waterstof. Wij gaan daar zeker niet mee experimenteren. Dat idee leefde al bij ons, maar nu weten we veel duidelijker waarom.
Kortom, we begrijpen dingen beter. Vooral gesprekken over methodes, producten en prioriteiten gingen heel goed. We hebben nu ook een ontwikkelagenda en meer houvast voor de aanbesteding van onderhoud. Dit zijn voor ons belangrijke opbrengsten.’
En die beslisschema’s voor de installatietechniek?
‘Die zijn er! Dat was een hele klus, maar zeer interessant. We hebben ze ook intern getoetst bij de mensen die er al mee werken op bouwtechnisch gebied. Dat ging prima. De volgende stap is dat we de mensen gaan opleiden die er ook echt mee aan de slag gaan. Deze stap draagt bij aan onze vastgoedstrategie.’
Alles gelukt en nu dus klaar?
‘Zeker niet. Wij hebben een “partnervraag” gesteld. Het antwoord daarop bestaat uit kennis en middelen waarmee we zelf aan de slag kunnen. INNAX is nu de partner met wie we makkelijk kunnen sparren, of even vraag aan stellen, of kennis mee kunnen updaten. Zij hebben ook nooit gezegd: “Dit is het advies en dit moet je nu echt doen!” Er is geen rapport verschenen, dus ik kan ook niks in een la leggen.’
Door Jurjen de Jong
