Zo verduurzaamt Rondom Wonen

In gesprek met Erik van Leeuwen, projectleider vastgoed

Ruim twee kilometer onder de grond. Zo diep is het gat dat een “buurman” van Rondom Wonen jaren geleden liet graven. Hij zocht duurzame warmte voor zijn kassen met tropische planten. Resultaat? ‘Gigantisch. Het water uit de diepte is bijna 80 graden. Wij konden 450 woningen aansluiten en later nog zestig. Dat is zo’n twintig procent van ons hele bestand. Met ook oudbouw, wat altijd lastiger is’, zegt Erik van Leeuwen, projectleider vastgoed bij Rondom Wonen.

‘Op een andere locatie laten we 180 woningen verwarmen en koelen door aquathermie vanuit een meertje. En dat worden er meer. Dat systeem is ingericht op nieuwbouw die heel goed geïsoleerd is. De huizen in al deze projecten hebben geen aardgas.’

Bijzonder! Maar hoe verduurzaam je al die andere woningen.

‘Die zitten hoofdzakelijk nog op gas. De grootste uitdaging wordt de betaalbaarheid. Verduurzaming vraagt al gauw anderhalve ton per woning. Maar dat wordt meer, want grondstoffen worden schaarser, de wereldpopulatie groeit door… Dus we zijn ook bezig met circulariteit. Hoe halen wij materialen uit woningen weer terug? Wij zien slopers als oogsters.’

Zijn jullie groot genoeg om de verduurzaming te managen en financieren?

‘Collega’s uit Delft, van Vidomes, zagen ook dat schaalgrootte daarvoor een vereiste is. Zij hebben contact opgenomen. Inmiddels vormen we een groep van vijf, met corporaties in Rijswijk en Zoetermeer. De insteek was meteen helder: bouwers beter aan ons binden. Met vijf bouwers gaan we vier jaar zakendoen. Plus nog eens vier jaar als alles goed gaat. Het effect is nu al boven verwachting.’

Door wat vooral?

‘We moeten samen negenduizend woningen verduurzamen. Bouwers willen dat efficiënt aanpakken. Opeens zijn het geen concurrenten meer. Ze gaan nu innovaties met elkaar delen. Dat hielden we niet voor mogelijk.

Zo werkt BAM, één van de vijf, met drones. Daarmee vliegen ze langs een woning en die wordt dan ingemeten. Voor nieuwe kozijnen kun je zo precies de binnen- en de buitenmaat bepalen. Of hoeveel materiaal je nodig hebt om een spouwmuur te vullen. Tot op de millimeter! BAM heeft dát, anderen hebben weer iets anders. Dat delen ze nu. En dat is heel goed voor de verduurzaming.’

Worden corporaties vooral slimme inkopers?

‘Op dit punt zeker. Tegelijkertijd kennen onze huurders ons van het tegenovergestelde. Van de elektriciën, loodgieter of timmerman die bij ons in vaste dienst is. Die we hebben bijgeschoold tot ‘alleskunners’. Zij hebben een eigen werkplaats en eigen magazijn met veelvoorkomende onderdelen. Dit gaat om zo’n twintig procent van mijn collega’s en dat is een ongekend hoog percentage. Om hen heen draait een flexibele schil.’

Waarom zo ‘ongekend’ veel?

‘Omdat wij rond onderhoud juist totaal niet geloven in “alles uitbesteden”. Ook niet in alles doorrekenen, alles commercieel, alles in spreadsheets. Onze onderhoudsaanpak draait niet om geld. Vakmensen in vaste dienst leveren namelijk iets op, wat je niet in spreadsheets kunt uitdrukken. Zij komen achter de voordeur. Hebben een signaalfunctie. Waarschuwen als ze zien dat mensen vereenzamen of vervuilen. Daarvoor hebben ze ook de cursus De Sociale Vakman gevolgd.

Dit gaat over maatschappelijke relevantie. Over waardoor wij hoger scoren qua klanttevredenheid. Dat is mede te danken aan onze eigen vakmensen.’

Dit doet denken aan die recente NPO-docu ‘De Verkrotte Droom’. Over een grote corporatie die geen zicht meer heeft op de situatie, waardoor bewoners heel boos zijn.

‘Als je alles uitbesteedt, denk je puur commercieel. Gaat in zee met partijen die ook zo denken. Die zijn in het leven geroepen voor één ding: geld verdienen. Maar woningcorporaties draaien om heel andere dingen. En als je daar geen feeling meer mee hebt, dan ga je dat inderdaad wel tegenkomen.’

Woningcorporaties moeten energielabels vaststellen. Houden jullie die doorgaans actueel?

‘Daar zitten wij wel bovenop. Want energielabels spelen een grote rol. Ten eerste bij het maken van beleid, zoals verduurzamingsplannen. Dat begint met kijken naar de actuele situatie van de woningen. In de software zijn de labels gekoppeld aan onze woningkarthoteek. Erg handig. Vervolgens kunnen we bepalen welke stappen we moeten zetten om naar betere labels te komen. En op basis van de labels kunnen we aan de overheid en Aedes laten zien hoe onze verduurzaming vordert.

Minstens zo belangrijk: op basis van betere energielabels verhogen wij de huur. Maar de huurder krijgt een zodanig lagere energierekening dat die er per saldo op vooruit gaat. Dus het is goed voor iedereen.’

Hoe komen jullie aan de labels?

‘Ik ben ervoor op cursus geweest, haalde mijn papieren, dus ik weet precies hoe en wat. Maar we zagen al heel snel: dit kunnen we beter uitbesteden. Daarom werken we met INNAX. Hun mensen doen dat werk achter elkaar door. Het zit echt in hun vezels. En dan krijgt het een bepaalde efficiëntie.

Toch is het fijn dat ik die opleiding ook heb gevolgd, zodat wij heel goed snappen wat hun werk precies inhoudt.’

Want daardoor…?

‘… snappen wij dat outsourcen hiervan ook iets vraagt van ons. Als wij willen dat zij efficiënt werken, dan moeten wij wel zorgen dat zij de juiste documentatie hebben. En ik moet zeggen, dat werkt uit de kunst. Bij INNAX kunnen ze heel snel schakelen.’

Mensen van INNAX komen dus ook achter de voordeur, vaak tot in alle uithoeken van de woning.

‘Je merkt ook dat ze dat gewend zijn. We hadden ooit een externe man, tegen huurders zei: “Van de installatie deugt helemaal niks. Ik snap niet dat ze dat zo hebben gemaakt.” Dat wordt natuurlijk meteen geloofd door de bewoner. Probeer dan maar eens de boel recht te praten. INNAX-medewerkers maken zulke opmerkingen niet. Die zijn zich bewust van mogelijke gevolgen van hun uitspraken.’

Hebben zij ook die ‘signaalfunctie’?

‘Nee, dat geldt alleen voor onze eigen mensen. De taak van INNAX is objectief registreren. Geen oordelen; niet over mensen en niet over installaties.’