Energielabel ondoorzichtig? Bied transparantie!

Energielabel ondoorzichtig? Bied transparantie!

Heeft u ook de KRO/NCRV Monitor uitzending van 3 april gezien? Wat mij trof was de totale verwarring, het onbegrip en de gebrekkige communicatie over het energielabel aan huurders. Dat is jammer, want het is een gemiste kans. Juist het energielabel is voor corporaties hét communicatiemiddel om duurzaamheid en energiebesparing bij huurders te agenderen. Helaas hebben we te maken met twee systemen rondom het energielabel die enige uitleg vragen. In dit artikel ga ik daar nader op in.

Definitief energielabel en Energie-Index

Officieel spreken we over de Energie-Index, in de volksmond ook wel het energielabel genoemd. Er zijn echter grote verschillen. Het definitief energielabel wordt bepaald op basis van circa tien woningkenmerken en wordt enkel gebruikt voor communicatiedoeleinden. De Energie-Index daarentegen kent een zeer hoog detailniveau en wordt berekend op basis van circa 150 kenmerken. De Energie-Index en het definitief energielabel komen weliswaar grotendeels met elkaar overeen, maar mogen niet een op een met elkaar worden vergeleken.

Het definitieve energielabel heeft géén relatie met het WWS. Alleen de Energie-Index is bepalend voor de hoogte van het aantal WWS huurpunten voor energieprestatie. De Energie-Index is een betrouwbare, herleidbare en controleerbare waardering voor de energetische kwaliteit van de woning, voor zowel huurders als verhuurders. Een lage Energie-Index staat voor een energiezuinige woning, een hoge Energie-Index voor een energieslurpende woning.

Het bepalen van de Energie-Index is echter afhankelijk van verschillende factoren. Wanneer deze factoren niet duidelijk zijn voor de huurder, komt het vertrouwen in de juistheid van het aantal huurpunten in het gedrang. Het ontbreken van inzicht in de waarderingsgrondslagen en verkeerde registraties leiden tot wantrouwen en onbegrip.

Energie-Index en huurpunten

Het belang van de Energie-Index voor woningen neemt steeds meer toe. Het is allang niet meer slechts een indicatie van de energetische kwaliteit van de woning. Het vormt steeds vaker een voorwaarde voor financiële waarderingen, waaronder het woning waarderingsstelsel (WWS). Een onjuiste Energie-Index leidt tot een te hoge of juist te lage waardering van de energieprestatie in het WWS. Voor zowel huurders als verhuurders is het daarom belangrijk om te weten dat de Energie-Index juist is. De grondslagen, dus de ingevoerde data en berekening van de Energie-Index, moeten correct zijn. De hoogte van het aantal huurpunten, maximaal 44, is hiervan afhankelijk.

Een voorbeeld ter illustratie
Een eengezinswoning uit 1980 heeft een definitief energielabel D. Na renovatie is de Energie-Index verbeterd tot 0,98. Hier hoort een WWS waardering bij van 36 huurpunten. Het definitief energielabel kan echter nog steeds op label D of licht verbeterd op label C terechtkomen. Dat komt omdat het definitieve energielabel grotendeels wordt bepaald op basis van het bouwjaar en er slechts enkele verbeterende kenmerken aan toegevoegd kunnen worden. Hier ontstaat verwarring bij de huurder die in de veronderstelling is dat er teveel huurpunten worden doorberekend. Een woning met energielabel D (vóór 2015) is immers slechts 14 punten waard.

Vergelijk geen appels met peren

De Energie-Index komt tot stand door woninginspectie, inventarisatie van technische woningkenmerken en een vastgestelde berekening (EPG). Grote aantallen woningen worden vaak op basis van referenties opgenomen. Enkele maatgevende woningtypes worden dan grondig geïnspecteerd en gelinkt aan woningen van hetzelfde type. Dit gaat over het algemeen goed, echter er zijn altijd kleine verschillen die ontstaan vanwege de referentieaanpak. Kleine verschillen hebben over het algemeen weinig invloed op de uitkomst en worden binnen een wettelijk vastgestelde marges geaccepteerd. Verschillen kunnen bij de huurder echter het gevoel geven dat er iets niet klopt en dat hij op basis van een verkeerd label misschien wel teveel huur betaald. Op basis van emotie en gevoel worden de huurpunten, Energie-Indexen en definitieve energielabels dan vaak als appels met peren vergeleken. Terwijl het simpel is om de feitelijke waarheid aan te tonen. Hoe? Dat kan als volgt.

1. Geef inzicht in data
Voor verhuurders is er in principe een prikkel om een zo laag mogelijke Energie-Index na te streven, immers hoe lager de Index, hoe meer WWS punten. De huurder heeft impliciet een financieel belang (huur) bij een wat hogere, dus slechtere, Energie-Index, zeker als er een hoog energieverbruik aan de orde is. De enige waarheid is natuurlijk een juiste Energie-Index waarop de huurpunten worden gebaseerd, opgemaakt door een onafhankelijke adviseur.
Door huurders inzage en inhoudelijke toelichting te geven in de onderliggende data, wordt duidelijk wat de basis is geweest voor de Energie-Index.

2. Behandel geschillen en een verzoek tot wijziging op basis van feiten
Ik weet uit ervaring dat het goed is om huurders volledige inzage te geven in de meest maatgevende kernmerken van de woning. De huurder kent zijn woning als geen ander en ziet in één oogopslag of er onjuiste kenmerken geregistreerd zijn. Mogelijke afwijkingen moeten gecorrigeerd worden. Als er bijvoorbeeld isolerend dubbelglas is geregistreerd terwijl er deels enkel glas aanwezig is, dan moet de huurder dat kunnen aangeven en kunnen verzoeken tot wijziging. Het gevoel van onjuiste bepaling van de Energie Index wordt hiermee weggenomen en in voorkomende gevallen van significante afwijking ook gecorrigeerd. Aanpassing van de gegevens hoeft echter niet altijd te leiden tot een andere Energie Index-klasse en een aanpassing van de huurpunten.
Door transparant te zijn over de woningdata en waarderingsgrondslagen wordt een discussie op basis van gevoel en emotie vermeden.

3. Maak het mutatieproces eenvoudig
Het is mogelijk om huurders online inzicht te geven in de basisdata van de Energie-Index. Heeft u de Energie-Index laten vastleggen door INNAX? Dan kunt u gebruikmaken van de websiteportal INNAX online. Huurders dienen een verzoek in bij hun verhuurder om de Energie-Index van hun adres inclusief de waarderingskenmerken in te zien. Mocht de onderliggende data afwijken van de werkelijkheid, zodanig dat dit in een andere Energie-Index resulteert, dan stelt de verhuurder een mutatiepuntenlijst op.  INNAX verifieert de aangeboden mutaties conform de daarvoor geldende eisen en richtlijnen (ISSO82 en BRL9500) en verwerkt deze, zodat een nieuwe Energie-Index kan worden afgemeld.

Wat je meet kan je managen!

Tot slot wil ik nog meegeven dat het woongedrag, huishoudenstype en -omvang voor een groot deel bepalend is voor de hoogte van de energieconsumptie in een huishouden. Zowel vóór als ná het nemen van energiebesparende maatregelen is inzicht in het energiegebruik van belang om goed inzicht te krijgen en energieverspilling te voorkomen. Een deel van de besparingen gaan ook verloren door toegenomen wooncomfort of uitbreiding van de woning door een ongebruikte zolder in te richten als werkzolder of extra slaapvertrek! Het overgrote deel van de huurders weet echter niet wat hun energieverbruik is. De hoogte van de jaarafrekening is dan ook meestal een grote, onaangename, verrassing! Dit kan voorkomen worden door energie inzichtelijk en betaalbaar te maken voor uw
huurders op basis van drie actiepunten. In dit artikel leest u meer over de energiebetaalbaarheid.

Afbeelding: Relatie tussen de Energie-index klassen, energielabelklassen en WWS huurpunten.

Dit schema ontvangen in handig creditcard formaat? 
Vraag het aan door een e-mail te sturen onder vermelding van Energie-Index kaart met het aantal (maximaal 10), uw naam en NAW-gegevens. Wij sturen u de kaart(en) per post toe.

Het definitief energielabel roept meer vragen op dan dat het duidelijkheid verschaft.

Bekijk resultaten

Laden ... Laden ...
Foto: istock/innax

Facebooktwitterlinkedinmail